Mua nhà Dubai cho người Việt: freehold, phí 4%, visa vàng

Người Việt mua nhà Dubai cần biết: khu freehold, phí chuyển nhượng 4%, visa 10 năm từ 2 triệu AED, nhà off-plan và chuyển tiền hợp pháp.

25/10/2026 · 3 phút đọc · iqiland.com

Dubai là thị trường quốc tế được người Việt hỏi nhiều trong vài năm gần đây vì cho người nước ngoài sở hữu nhà ở một số khu, không thu thuế thu nhập cá nhân, và có thể gắn với visa cư trú dài hạn. Bài này tóm tắt quy định chung khi mua nhà ở Dubai, kèm những điểm riêng người Việt phải lưu ý. Đây không phải lời khuyên đầu tư.

Người nước ngoài được mua ở đâu?

Người nước ngoài, kể cả không cư trú ở UAE, được sở hữu bất động sản ở các khu freehold do chính quyền Dubai chỉ định, với quyền sở hữu tương tự người cư trú. Ngoài các khu này, người nước ngoài thường chỉ được thuê dài hạn. Trước khi đặt cọc, hãy hỏi đại lý khu dự án có thuộc danh sách freehold không và yêu cầu chứng từ.

Chi phí giao dịch chính

Khoản	Mức thường gặp
Phí chuyển nhượng của Cục Đất đai Dubai (DLD)	4% giá trị giao dịch, người mua trả
Phí đăng ký, phí cấp giấy	Khoản cố định theo biểu phí DLD
Phí môi giới	Theo thoả thuận với đại lý
Phí dịch vụ toà nhà	Hằng năm, tính theo diện tích

Hãy xin bảng tính đầy đủ chi phí trước khi ký, vì phí dịch vụ toà nhà ở Dubai có thể đáng kể.

Visa vàng 10 năm

Theo các hướng dẫn công khai, bất động sản trị giá từ 2 triệu AED trở lên có thể là căn cứ xin visa cư trú 10 năm. Từ 2026, nhà đang thế chấp cũng có thể được tính nếu nhà đầu tư đã trả ít nhất 2 triệu AED. Với nhà hình thành trong tương lai, thường cần dự án đã xây được một tỷ lệ nhất định và người mua đã thanh toán một phần đáng kể. Điều kiện do cơ quan UAE quyết định và có thể thay đổi; hãy kiểm trực tiếp trước khi mua vì mục tiêu visa.

Mua nhà hình thành trong tương lai (off-plan)

Kiểm chủ đầu tư và dự án đã đăng ký với cơ quan quản lý bất động sản Dubai (RERA).
Tiền thanh toán nên chuyển vào tài khoản ký quỹ (escrow) của dự án, không chuyển cho cá nhân.
Làm việc với đại lý có giấy phép RERA.
Đọc kỹ lịch thanh toán, điều khoản chậm bàn giao và quyền huỷ.

Vay mua nhà ở Dubai

Ngân hàng UAE có cho người không cư trú vay, nhưng tỷ lệ cho vay thường chỉ khoảng 50–60% giá trị, nghĩa là bạn cần chuẩn bị 40–50% vốn tự có cộng chi phí giao dịch. Lãi suất và điều kiện thay đổi theo ngân hàng.

Điều người Việt phải lưu ý riêng

Chuyển tiền ra nước ngoài: phải theo quy định quản lý ngoại hối của Việt Nam. Hỏi ngân hàng và luật sư trước khi đặt cọc; không dùng kênh chuyển tiền không chính thức.
Thuế: UAE không đánh thuế thu nhập cá nhân, nhưng nghĩa vụ thuế của bạn tại Việt Nam với thu nhập từ nước ngoài cần được tư vấn riêng.
Quản lý từ xa: nếu cho thuê, bạn cần công ty quản lý tại chỗ, có phí.
Rủi ro tỷ giá: tài sản tính bằng AED, chi phí sống của bạn bằng VND.
Không có lợi nhuận bảo đảm: cẩn trọng với quảng cáo "cam kết thuê", "lợi suất cố định".

Quy trình mua cơ bản

Chọn khu freehold và dự án, kiểm đăng ký của chủ đầu tư.
Ký thoả thuận đặt chỗ, đọc kỹ điều kiện hoàn cọc.
Ký hợp đồng mua bán, thanh toán theo lịch vào tài khoản dự án.
Đăng ký với DLD, nộp phí 4%.
Nhận bàn giao và giấy tờ sở hữu.

Nhiều gia đình Việt ở nước ngoài vẫn giữ nếp bày vài món phong thuỷ nhà mới. Muốn nhận danh sách dự án Dubai đang mở bán và bảng giá từ đại lý: nhận bảng giá dự án qua Zalo. Xem thêm cẩm nang pháp lý mua nhà dự án nếu bạn so với mua nhà trong nước.

Câu hỏi nên hỏi đại lý Dubai

Số đăng ký RERA của đại lý và của dự án.
Tài khoản ký quỹ nhận tiền là của ngân hàng nào.
Phí dịch vụ toà nhà ước tính mỗi năm.
Điều kiện hoàn tiền nếu dự án chậm hoặc huỷ.

Lưu ý: iqiland.com không phải trang chính thức của chủ đầu tư. Thông tin tổng hợp từ nguồn công khai; giá và chính sách do chủ đầu tư hoặc đại lý phân phối công bố. Hãy kiểm tra pháp lý trước khi giao dịch. Chúng tôi không hứa hẹn lợi nhuận.